안녕하세요! 요즘 소액 투자나 내 집 마련을 위해 온비드 공매를 살펴보시는 분들이 정말 많아졌습니다. 시세보다 저렴한 가격에 매료되어 “와, 이 가격에 이런 건물이?” 하고 감탄하며 입찰 버튼에 손이 가기도 하죠. 하지만 겉모습만 보고 덥석 낙찰받았다가는, 나중에 ‘원상복구 명령’이라는 거대한 폭탄을 맞고 감당하기 힘든 리스크에 직면할 수 있습니다.
“공매는 권리분석만큼이나 ‘물건분석’이 중요합니다. 특히 무단증축은 수익률을 갉아먹는 치명적인 독이 될 수 있습니다.”
무단증축 건물이 위험한 3가지 이유
- 이행강제금 발생: 원상복구가 완료될 때까지 매년 반복해서 부과되는 강력한 금전적 압박입니다.
- 대출 제한: 위반건축물로 등재될 경우 금융권 대출이 거절되거나 한도가 대폭 축소될 수 있습니다.
- 매도 불가능: 나중에 건물을 팔고 싶어도 새로운 매수자가 리스크를 꺼려 환금성이 크게 떨어집니다.
건축물대장을 반드시 확인하여 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 보세요. 만약 기재되어 있지 않더라도 실제 현황과 도면이 다르다면 무단증축 리스크는 여전히 존재합니다.
오늘 이 시간에는 온비드 공매를 통해 수익을 극대화하려다 자칫 실수가 되기 쉬운 무단증축 원상복구 리스크의 핵심을 심도 있게 짚어보겠습니다. 성공적인 투자를 위한 첫걸음, 지금 시작합니다!
위반건축물 확인 방법과 무서운 ‘평생’ 이행강제금
공매 입찰 전 가장 먼저 수행해야 할 필수 과제는 건축물대장을 꼼꼼히 살피는 것입니다. 무단증축 등 법규 위반이 적발된 건물은 대장 우측 상단에 노란색으로 ‘위반건축물’이라는 표식이 선명하게 붙습니다. 하지만 진짜 무서운 것은 아직 적발되지 않은 ‘잠재적 위반건축물’입니다.
온비드 공고문 하단에 ‘현황상 증축 부분 있음’ 혹은 ‘공부상 면적과 차이 있음’과 같은 문구가 있다면 낙찰자가 리스크를 떠안을 확률이 매우 높습니다.
위반건축물은 단순히 벌금형에 그치지 않습니다. 원상복구가 완료되어 행정청의 확인을 받기 전까지, 수익률을 갉아먹는 ‘수익 파괴자’가 될 수 있습니다.
위반 여부를 판단하는 3단계 체크리스트
- 건축물대장 대조: 도면상의 구조와 실제 현장 모습이 일치하는지 확인합니다.
- 베란다 및 옥상 확인: 다세대 주택의 경우 옥탑방이나 베란다 섀시 설치 여부를 봅니다.
- 근린생활시설 전용: 상가(근생)를 주거용으로 개조한 이른바 ‘근생빌라’인지 체크하세요.
강화된 이행강제금 및 리스크 비교
| 구분 | 과거 규정 | 개정 후 현재 |
|---|---|---|
| 부과 횟수 | 연 1~2회, 총 5회 제한 등 | 원상복구 시까지 무제한 |
| 부과 금액 | 시가표준액의 일부 감액 | 최대 100% 가중 부과 가능 |
| 대출 여부 | 일반 대출 가능 | 경락잔금대출 제한 가능성 높음 |
전문가 한마디: 최근 지자체는 드론 촬영 및 항공 사진 대조를 통해 미적발 위반사항을 끝까지 추적하고 있습니다. 주거용 건물의 경우 연간 천만 원 단위의 이행강제금이 발생할 수 있으므로, 입찰가 산정 시 반드시 원상복구 비용과 이행강제금 리스크를 감안해야 승리하는 투자가 됩니다.
피할 수 없는 원상복구 명령과 철거 리스크의 실체
온비드 공매로 낙찰받은 건물에 무단증축된 부분이 있다면, 구청의 시정명령은 피할 수 없는 숙명과 같습니다. “내가 지은 게 아니라 전 주인이 한 것이다”라는 항변은 법적으로 아무런 힘을 발휘하지 못합니다. 공매는 현재의 물리적·법적 하자를 낙찰자가 그대로 승계하는 ‘현상설명서’ 기반의 인수가 원칙이기 때문입니다.
공매 낙찰자는 무단증축이라는 ‘위반건축물’의 상태를 알고 산 것으로 간주됩니다. 따라서 원상복구 의무는 전적으로 현재 소유주인 당신에게 있습니다.
이행강제금 그 이상의 치명적 리스크
단순히 돈으로 해결되는 이행강제금만이 문제가 아닙니다. 무단증축 부분을 원상복구(철거)하지 않을 경우 다음과 같은 연쇄적인 리스크가 발생합니다.
- 대출 회수 및 연장 불가: 위반건축물 등재 시 금융권에서 담보대출을 거절하거나 기존 대출을 즉시 회수할 수 있습니다.
- 임대 수익 급감: 옥탑방이나 베란다 확장 부분을 철거하면 방 개수가 줄어들어 계획했던 수익률이 무너집니다.
- 영업 허가 제한: 불법 건축물 상태에서는 새로운 세입자의 영업 허가가 나오지 않아 공실 리스크가 커집니다.
철거 시 고려해야 할 경제적 손실 지표
| 구분 | 주요 리스크 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 직접 비용 | 전문 업체 철거 비용 및 폐기물 처리비 | 면적에 따라 수백~천만 원 단위 |
| 간접 손실 | 철거 기간 내 임대료 공실 손실 | 기존 임차인 이사비 지원 필요 |
| 구조적 위험 | 내력벽 훼손 등 건물 안전성 약화 | 전문가 진단 필수 |
냉정하게 계산하세요. 철거 비용과 줄어드는 임대 소득을 제외하고도 수익이 남는지를 입찰 전 분석하는 것이 공매 성공의 핵심입니다.
자금 줄을 막는 담보 대출 제한과 세입자 확보의 어려움
실거주자나 투자자들에게 가장 뼈아픈 리스크는 바로 금융 제한입니다. 온비드 공매로 낙찰받은 건물에 무단증축된 부분이 있어 건축물대장에 ‘위반건축물’ 노란 딱지가 붙어 있다면, 일반적인 1금융권 담보대출(경락잔금대출)은 사실상 불가능하다고 보셔야 합니다.
위반사항이 해소되어 ‘해제’ 절차를 밟기 전까지는 금융기관의 자금 지원이 완전히 차단되며, 이는 곧 낙찰자의 현금 동원 능력에 엄청난 압박으로 다가옵니다.
부동산 가치를 떨어뜨리는 3대 금융 리스크
- 경락잔금대출 거절: 낙찰 대금의 70~80%를 기대했던 계획이 무산되어 보증금을 몰취당할 위험이 있습니다.
- 전세자금대출 불가: 세입자들은 전세 사기 여파로 대출이 안 되는 집은 거들떠보지도 않습니다.
- HUG 보증보험 가입 거절: 보증보험 가입이 안 되는 집은 우량 세입자를 구하기가 매우 어렵습니다.
위반 여부에 따른 환금성 및 운영 비교
| 구분 | 정상 건축물 | 위반 건축물 (무단증축) |
|---|---|---|
| 대출 여부 | 원활함 | 사실상 불가 |
| 임차인 구성 | 자유로운 계약 | 저가 월세 위주 |
| 매도 난이도 | 시장가 매도 용이 | 환금성 최악 |
결론: 철저한 계산 끝에 리스크를 감당할 수 있을 때만!
온비드 공매로 나온 무단증축 건물은 시세 대비 압도적으로 저렴하지만, 그 이면에는 원상복구 의무라는 행정적 리스크가 도사리고 있습니다. 단순히 싸다는 이유만으로 접근하기엔 초보자가 감당해야 할 짐이 결코 가볍지 않습니다.
⚠️ 입찰 전 최종 체크리스트
- 수익성 분석: 이행강제금 누적액과 철거 비용을 포함해도 시세보다 저렴한가?
- 금융 리스크: 위반건축물로 인한 대출 규제와 금리 부담을 자금 계획에 반영했는가?
- 기술적 검토: 철거 시 건물의 구조적 안전성에 치명적인 결함이 발생하지 않는가?
“공매 투자의 핵심은 가격이 아니라 해결 가능한 리스크를 선별하는 능력에 있습니다.”
결국 승부처는 현장 조사와 행정청 확인에 있습니다. 위반 부위가 작아 원상복구 후에도 충분한 가치가 있다면 기회가 되겠지만, 경험이 부족하다면 가급적 건축물대장이 깨끗한 물건부터 시작하시길 권해드립니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
💡 입찰 전 필독: 무단증축 건축물은 낙찰 후 원상복구 의무가 승계되므로 실질 면적 대조가 필수입니다.
1. 행정처분 및 비용 승계 관련
Q. 낙찰 후 즉시 자진 신고하면 이행강제금이 면제되나요?
A. 아니요. 위반 사항이 완전히 시정되기 전까지는 부과 대상입니다. 자진 신고는 행정 대응 시간을 벌 뿐이며, 시정되지 않으면 매년 반복 부과됩니다.
Q. 전 소유자가 미납한 이행강제금도 낙찰자가 내야 하나요?
A. 그렇지 않습니다. 이전 체납액은 전 소유자의 책임입니다. 다만 낙찰 후 소유주가 된 시점부터 발생하는 부과 책임은 낙찰자에게 있습니다.
2. 위반건축물 확인 및 리스크 관리
표기가 없어도 안심은 금물입니다. 항공사진이나 현장 실사로 대장상 면적과 실제 면적 차이를 확인하세요.
상세한 법규 내용은 아래 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.