집을 팔 때 내야 하는 양도소득세는 보유기간에 따라 0원이 될 수도, 수천만 원이 될 수도 있어요. 보유기간은 집을 취득한 날부터 양도일까지로 계산하고, 1세대 1주택을 2년 이상 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제, 다주택 중과 판단까지 모두 보유기간이 좌우하는 기준이에요. 2년과 3년 기준을 넘기느냐에 따라 내야 할 세금이 수백만 원씩 달라질 수 있어요.
아래에서 계산 방법과 상속 주택, 일시적 2주택처럼 헷갈리기 쉬운 경우를 정리했어요.
핵심 요약
- 보유기간은 등기부등본 취득일부터 양도일까지로 계산해요.
- 1세대 1주택을 2년 이상 보유하면 양도소득세가 면제돼요.
- 조정대상지역은 2017년 8월 2일 이후 취득분부터 2년 거주 요건이 추가돼요.
- 보유 3년부터 장기보유특별공제가 시작되고 연 8%씩 최대 80%까지 커져요.
- 서울·과밀억제권역 2020년 이후 취득분은 연 4%, 최대 50%로 제한돼요.
보유기간 계산 방법과 2년 비과세 기준
보유기간의 출발점인 취득일은 등기부등본에 적힌 날짜를 기준으로 하고, 보통 계약 잔금을 치른 날이에요. 분양권으로 산 경우에는 분양계약일부터 보유기간이 시작돼요.
양도일은 보통 매수인에게 잔금을 받고 집을 넘겨주는 날로 봐요. 언제 잔금을 받는지에 따라 보유기간 계산이 달라지니 계약서에 적힌 날짜를 미리 확인해 두세요.
보유 2년, 1세대 1주택 비과세의 관문
1세대가 집 한 채만 가진 상태로 2년 이상 보유한 뒤 팔면 양도소득세를 내지 않아요. 2년이 하루라도 모자라면 1주택이라도 양도차익에 세금이 붙고, 이때 적용되는 기본 세율은 양도차익 규모에 따라 6%부터 최고 45%까지예요. 잔금일이 하루만 밀려도 비과세 대상이 과세 대상으로 바뀔 수 있어요.
조정대상지역 주택은 조건이 하나 더 있어요. 2017년 8월 2일 이후 취득한 주택은 보유 2년과 함께 그 집에서 2년 이상 살아야 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 거주 기간은 1세대 구성원의 주민등록 전입 기간으로 판단해요.
| 보유 기간 | 일반 지역 1주택 | 조정대상지역 1주택 |
|---|---|---|
| 2년 미만 | 양도차익 과세(6~45%) | 양도차익 과세(6~45%) |
| 2년 이상 | 비과세 | 거주 2년 충족 시 비과세 |
장기보유특별공제와 다주택 중과 판단
보유 3년부터 시작되는 장기보유특별공제
1세대 1주택을 3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 장기보유특별공제를 받을 수 있어요. 보유 3년이면 16%부터 시작해 1년마다 8%씩 커지고, 11년 이상이면 최대 80%까지 적용돼요.
| 보유기간 | 3년 | 5년 | 10년 | 11년 이상 |
|---|---|---|---|---|
| 공제율 | 16% | 32% | 72% | 80% |
다만 서울과 과밀억제권역에서 2020년 이후 취득한 주택은 공제율이 1년에 4%로 낮아지고 50%를 넘을 수 없어요. 공제는 양도가액 9억 원 이하 구간에만 적용되고, 이미 비과세가 적용되는 1세대 1주택에는 따로 적용되지 않아요.
보유기간이 갈리는 다주택 중과 판단
두 채 이상 보유한 상태에서 팔 때도 보유기간이 기준이 돼요. 2020년 7월 10일 이후 취득한 조정대상지역 주택은 보유 2년 이하이고 거주 2년 미만이면 중과세 대상이에요. 반대로 보유 2년을 넘기고 2년 이상 거주하면 기본세율이 적용돼요. 비조정대상지역은 2022년부터 1세대 2주택까지 중과를 잠정 면제하고 있어요.
일시적 2주택과 상속 주택의 보유기간 특례
이사할 때 생기는 일시적 2주택
이사 등으로 잠시 두 채를 보유하는 경우에도 보유기간이 답을 정해요. 기존 주택을 언제 파느냐에 따라 1세대 1주택으로 인정받을 수 있어요.
- 일반 지역: 새 주택 취득일부터 1년 이내에 기존 주택 매도
- 조정대상지역: 새 주택 취득일부터 2년 이내에 기존 주택 매도
- 2024. 10. 15. 이후 조정대상지역: 종전 주택 3년 이상 보유 + 3년 이내 매도 시 중과 배제
상속받은 주택의 보유기간 계산
상속받은 주택은 상속일부터 1년 안에 팔면 피상속인이 보유한 기간을 합산해서 계산할 수 있어요. 부모님이 오랫동안 보유한 집을 물려받아 곧바로 팔아도 비과세 요건이나 장기보유특별공제를 그대로 적용받을 수 있다는 뜻이에요. 배우자에게서 취득한 주택도 배우자의 보유 기간을 합산할 수 있어요.
취득 경로와 파는 시점에 따라 계산 방법이 달라지니, 내 상황이 어느 특례에 해당하는지 먼저 확인하고 새 집 취득일부터 기존 주택 매도 일정을 미리 잡아두는 게 좋아요.
집을 팔기 전 확인할 것들
집을 팔기 전에는 등기부등본의 취득일과 세대원 전입 기간부터 확인해 보세요. 보유기간이 2년과 3년 기준을 넘기는지에 따라 비과세와 장기보유특별공제 적용이 갈리기 때문이에요.
일시적 2주택이나 상속 주택처럼 특례가 얽힌 경우에는 관할 세무서나 국세청 홈택스에서 정확한 세액을 확인한 뒤 매도 일정을 잡는 것이 안전해요.
자주 묻는 질문
보유 1년 11개월인 집을 팔아야 하는데 한두 달 기다리는 게 유리한가요?
네, 보유기간 2년을 채우지 못하면 1세대 1주택이라도 양도차익에 세금이 붙고 장기보유특별공제도 받을 수 없어요. 양도일은 대금을 모두 주고받는 잔금일 기준으로 잡히니, 2년을 넘긴 시점에 양도일이 잡히도록 계약 일정을 조정할 수 있다면 기다리는 편이 유리해요.
조정대상지역 주택을 5년 보유했지만 1년만 살았어요. 비과세가 되나요?
2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역 주택이라면 안 돼요. 보유 2년과 거주 2년을 함께 채워야 비과세 대상이에요. 거주기간이 부족하면 장기보유특별공제도 최대 30%로 제한돼요.
부모님이 15년 보유한 집을 상속받아 팔면 공제를 받을 수 있나요?
상속일부터 1년 안에 팔면 피상속인의 보유기간이 합산되므로 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있어요.
부부가 각자 집을 한 채씩 갖고 있으면 1세대 1주택인가요?
주택 수는 세대 단위로 판단하기 때문에 부부 명의를 합쳐 두 채면 다주택이에요. 다만 배우자 보유기간을 합산하는 특례가 있어 세금 계산에서는 보유기간이 유리해질 수 있어요.
출처
본문의 양도소득세 보유기간 기준 정보는 아래 공식 기관 자료를 바탕으로 정리했어요.
