안녕하세요! 재테크에 관심 있는 분들이라면 ‘공매’라는 단어를 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 저도 처음엔 “어떻게 하면 좋은 물건을 더 싸게 살 수 있을까?” 고민이 많았거든요. 특히 온비드 공매 재공고 물건의 가격 하락 추이를 정확히 이해하는 것이 수익의 핵심입니다.
공매 가격 하락의 핵심 포인트
- 일반적으로 유찰 시마다 최초 감정가의 10%씩 가격이 하락합니다.
- 재공고가 반복될수록 입찰 경쟁률은 낮아지지만, 수익률은 극대화됩니다.
- 물건의 종별(아파트, 토지 등)에 따라 하락 폭과 회차 제한이 다를 수 있습니다.
“공매의 매력은 기다림에 있습니다. 유찰을 통해 낮아진 가격은 곧 투자자의 안전마진이 됩니다.”
회차별 예상 가격 하락 예시
| 구분 | 입찰 금액 비율 | 비고 |
|---|---|---|
| 최초 공고 | 100% | 감정가 기준 |
| 1회 유찰 | 90% | 10% 차감 |
| 2회 유찰 | 80% | 최초가 대비 20%↓ |
단순히 가격이 싸다고 덥석 물기보다는, 왜 유찰되었는지 그 원인을 파악하는 것이 중요해요. 제가 공부한 데이터를 바탕으로, 온비드 물건이 유찰될 때 가격이 어떤 흐름으로 내려가는지 아주 쉽게 설명해 드릴게요. 공매 참여를 고민 중이시라면 꼭 끝까지 읽어주세요!
유찰 시 하락하는 금액과 주의해야 할 하한선
공매 투자에서 가장 설레는 순간은 역시 가격이 떨어질 때죠! 보통 온비드 압류재산 공매는 한 번 유찰될 때마다 직전 회차 공매 예정 가격의 10%씩 차감되는 것이 일반적인 룰이에요. 하지만 여기서 중요한 점은 ‘최초 감정가’ 기준이 아니라 ‘직전 회차 가격’ 기준이라는 거예요.
💡 가격 하락 추이 한눈에 보기 (1억 원 가정 시)
| 회차 | 진행 상태 | 공매 가격 | 하락률 |
|---|---|---|---|
| 1회차 | 최초 공고 | 10,000만 원 | – |
| 2회차 | 1회 유찰 | 9,000만 원 | 10%↓ |
| 6회차 | 5회 유찰 | 5,000만 원 | 최저선 |
하지만 무한정 기다린다고 해서 가격이 계속 내려가는 건 아니에요. 압류재산의 경우 대부분 최초 감정가의 50%를 최저 하한선으로 정해두고 있거든요. 만약 50%까지 떨어졌는데도 유찰된다면, 해당 물건은 잠시 매각 절차를 멈추고 재감정을 하거나 다시 처음부터 공매를 진행하게 됩니다.
“물건이 계속 유찰되어 가격이 매력적으로 변하면 경쟁자가 급격히 몰려요. 특히 50~60% 선은 소위 ‘고수’들이 진입하는 구간이라, 눈치싸움이 정말 치열하답니다!”
저도 예전에 찜해둔 물건이 50%까지 떨어지길 기다렸다가, 단돈 몇만 원 차이로 다른 분이 낙찰받아가는 걸 보고 며칠 밤을 설쳤던 기억이 나네요. 물건 종류나 담당 기관에 따라 하락 폭이 다를 수 있으니 공고문을 꼼꼼히 확인하세요!
가격이 계속 내려가는 ‘재공고 물건’의 속사정
공매 물건이 계속 유찰되어 가격이 낮아지는 이유는 시장에서 판단했을 때 해당 회차의 최저 입찰가가 아직 매력적이지 않기 때문입니다. 하지만 그 이면에는 초보자가 간과하기 쉬운 복잡한 속사정이 숨어 있습니다.
“재공고가 반복되어 가격이 반값이 되었다는 건, 그만큼 위험 요소가 숨어 있거나 해결해야 할 비용이 크다는 시장의 강력한 신호입니다.”
유찰이 반복되는 대표적인 3가지 이유
- 권리관계의 복잡성: 선순위 임차인의 보증금 인수나 유치권 행사 등 낙찰자가 추가로 부담해야 할 숨은 금액이 있는 경우입니다.
- 입지 및 상품성 저하: 맹지이거나 건물의 상태가 극도로 불량하여 시세보다 싸더라도 매각이 어려운 물건입니다.
- 높은 감정가 측정: 하락장임에도 불구하고 호황기 때의 시세를 기준으로 감정가가 책정된 경우입니다.
재공고 물건을 볼 때 저는 ‘왜 아무도 안 샀을까?’를 먼저 고민합니다. 특히 등기부등본상의 복잡한 권리가 얽혀 있다면 싼 게 비지떡이 될 수 있어요. 입찰 전 권리 분석을 통해 선순위 채권을 반드시 확인해야 합니다.
재공고 물건 가격 하락 추이 예시
| 공고 회차 | 입찰가 비율 | 비고 |
|---|---|---|
| 최초 공고 | 100% | 신건 |
| 3회 유찰 시 | 70~80% | 관심도 상승 |
| 5회 이상 유찰 | 50% 이하 | 특수물건 가능성 |
숫자가 낮아졌다고 무작정 들어가는 것이 아니라 현장 답사와 서류 확인을 병행해야 합니다. 특히 재공고 물건은 유효기간이 지난 서류가 많으니 입찰 직전까지 최신 정보를 확인하는 정성이 수익을 결정짓는 핵심입니다.
놓치지 말아야 할 나만의 입찰 황금 타임
공매 투자자들의 영원한 숙제, “언제 입찰하는 게 가장 이득일까?”에 대한 답을 찾아보겠습니다. 공매 물건은 유찰될 때마다 직전 회차 대비 10%씩 가격이 하락하는데, 이 하락 폭이 누적되면서 생기는 ‘수익 구간’을 공략하는 것이 핵심입니다.
회차별 가격 하락 추이와 입찰 전략
재공고가 반복될수록 가격은 매력적으로 변하지만, 경쟁자들의 레이더망에도 포착될 확률이 높아집니다.
| 공고 회차 | 최저입찰가 비율 | 투자자 관심도 | 전략 포인트 |
|---|---|---|---|
| 1~2회차 | 90%~100% | 낮음 | 신건 분석 및 선점 |
| 3~4회차 | 70%~80% | 급상승 | 최적의 황금 타임 |
| 5회차 이상 | 60% 이하 | 매우 높음 | 치열한 경쟁 대비 |
왜 3~4회차가 ‘황금 타임’일까요?
- 시세 대비 20~30% 저렴해지는 시점이라 안전마진이 확실히 확보됩니다.
- 권리관계가 복잡해 보였던 물건들이 이 시점에 해소되는 경우가 많아요.
- 대중적인 관심이 쏠리기 직전이라 단독 낙찰의 행운을 잡을 수도 있습니다.
진짜 정답은 ‘수익률이 나의 목표치에 도달했을 때’입니다.
실전 입찰 팁: 적정한 수익이 보장된다면 최저가보다 1~2% 정도 더 써서 확실하게 낙찰받는 전략을 추천해요. 경쟁자가 적을 때 과감하게 들어가서 ‘확실하게 내 것’으로 만드는 것이 공매의 묘미입니다.
똑똑한 공매 투자를 위한 마지막 조언
온비드 공매에서 재공고 물건의 가격 하락 추이를 읽는 법을 익히는 것은 투자 수익률을 결정짓는 강력한 무기가 됩니다. 성공적인 투자를 위해 다음의 3계명을 꼭 기억하세요.
성공적인 공매 투자를 위한 3계명
- 철저한 권리분석: 가격 하락 폭보다 숨겨진 인수 금액이 더 클 수 있음을 항상 경계하세요.
- 현장 답사의 필수화: 수치상의 감정가와 실제 급매가는 다를 수 있으니 반드시 현장을 확인해야 해요.
- 긴 호흡의 자금 계획: 재공고 물건은 매각까지 시간이 걸릴 수 있으므로 여유 자금 운용이 중요합니다.
“공매 투자의 핵심은 가장 싼 가격에 사는 것이 아니라, 가치 대비 합리적인 가격에 낙찰받아 리스크를 관리하는 것입니다.”
가격 하락의 흐름을 분석하다 보면 우리 모두 언젠가는 성공 투자의 꿈을 꼭 이룰 수 있을 거라 믿습니다. 여러분의 똑똑한 투자를 진심으로 응원합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 온비드 공매의 가격 하락 시스템은 어떻게 운영되나요?
온비드 공매는 일반적으로 최초 감정가에서 시작하여 유찰될 때마다 10%씩 단계적으로 하락하는 구조를 가집니다. 이는 법원 경매가 한 번 유찰 시 20~30%씩 대폭 낮아지는 것과는 큰 차이가 있어요.
| 구분 | 하락 폭 | 특징 |
|---|---|---|
| 온비드 공매 | 매회 10% | 주간 단위 빠른 진행 |
| 법원 경매 | 20~30% | 월 단위 긴 호흡 진행 |
Q. 재공고 물건의 유찰 횟수와 가격 제한이 있나요?
압류재산 공매의 경우 보통 최초 매각예정가격의 50%를 한도로 가격이 떨어집니다. 하지만 이 지점에 도달하면 다시 처음 가격으로 재공고를 내거나 매각을 중지하는 등 기관별로 규정이 상이하므로 상세 공고문을 반드시 확인해야 합니다.
Q. 재공고 물건 입찰 전 필수 체크리스트는 무엇인가요?
- 등기부등본 확인: 유찰 원인이 대항력 있는 임차인 때문인지 확인하세요.
- 현장 답사: 서류상 확인되지 않는 유치권이나 점유 상태를 파악해야 합니다.
- 체납 관리비: 미납 관리비 승계 여부를 관리사무소에 꼭 문의하세요.
- 최근 낙찰가율: 주변 유사 물건의 하락 추이를 분석해 적정 입찰가를 산정하세요.
재공고 물건은 가격 메리트가 확실하지만, 꼼꼼한 권리 분석과 현장 확인이 뒷받침될 때 비로소 최고의 재테크 수단이 됩니다. 온비드 시스템을 통해 실시간 하락 추이를 모니터링하며 전략적으로 접근해 보세요.